도심내 물류센터 전략은 왜 필요한가

물류센터 입지 선택의 주요 요인은 <접근성>과 <비용>

-  이커머스 등 최근 유통기업들의 물류센터 입지 선택의 주요 요인은 <접근성>과 <비용>임

-  그러나 기업들이 적정한 시기에, 적당한 위치에서, 적합한 규모의 물류센터를 확보하기란 쉽지 않음

-  접근이 좋으면 비용이 높아지고, 비용을 감안하면 접근이 불리해짐

-  입지 선정의 주요 두 요인인 접근성과 비용 관계는 상반돼 있기 때문임

-  마치 저울처럼 한쪽에 무게를 더 둘수록 다른 쪽 요인은 기대치에서 멀어질 수밖에 없는 것처럼 말임

국내 이커머스 전용 물류센터의 공급은 어떤 형태로 이뤄질까?

-  우선 개별입지 개발형태로 진행되는 방법과 물류단지형 개발(집적화) 형태로 나뉨

-  후자의 경우는 예를 들어 김포, 곤지암 등 특정 지역에서 물류단지 인허가를 통해 추진되는 대규모 물류단지 개발을 뜻함

해외의 이커머스 전용 물류센터의 개발은 어떻게 진행될까?

-  몇 해 전부터 일본은 정부 주도로 도심 친화형 고층 물류센터 형태로 개발되고 있음

-  도쿄 시내에 동서남북 4개의 집하 및 배송 거점을 오래전부터 정부차원에서 계획해 운영 중이라는 게 특징임

-  이커머스 사업자들도 도쿄 시내의 주요거점에 물류센터를 확보할 수 있어서 수도권 내 물류의 흐름이 원활해졌음

-  이를 통해 도쿄는 주변지역과 잘 어울리는 물류센터 건축을 통해 안전하고, 세련된(도심과 조화를 이루는) 시설들을 공급할 수 있게 됐음

도심 내 물류센터의 수요가 폭발적으로 증가하고 있음

-  이커머스 급성장과 O2O(online to offline) 중심의 서비스 경쟁으로 라스트마일 딜리버리 역할이 갈수록 커지고 있음

-  이로 인해 도심 내 물류센터 수요가 폭발적으로 증가하고 있음

-  단순히 창고보관 기능뿐만 아니라 사무공간의 수요까지 수용해 물류부서 이외에 마케팅, A/S, R&D 등 다양한 업무파트가 함께 물류센터에 입주하려는 요구가 두드러지고 있음

-   상황이 이렇다 보니 제한된 토지의 효용성을 극대화하기 위해 4~6층 규모로 모든 층에 차량 접안이 가능한 램프형 복층 구조의 물류센터 건축이 늘고 있음

일본의 경우

-  일본은 도심형 물류센터를 공급하기 위해 도심 내에 물류시설용지를 지정하여 지목변경 및 용도제한을 두어 물류시설만이 공급될 수 있는 길을 열었음

-  이런 정책 환경의 변화는 주변과 조화로운 디자인을 채택하게 하고 우수한 인력공급이 용이하도록 다양한 편의시설을 갖춘 선진형 물류센터 공급을 가능케 한 것임

중국의 경우

-  중국의 경우는, 면적이 큰 만큼 대규모 물류단지의 개발이 많다는 특징이 있음

-  중앙정부 및 각 지방정부의 주도하에 상해, 양산항, 천진과 같은 대형 항만이나 소주, 선전 등 주요 생산거점의 배후에 초대형 물류단지를 조성하여 생산과 유통 및 물류가 자연스럽게 연계될 수 있도록 개발하고 있음

-  또한 이러한 대형 물류단지에 대량의 보세구역과 세관을 배치하여 원스톱(One-stop) 통관 서비스를 구현했음

-  또한 중국 물류거점들의 특징은 육로운송, 철로운송, 운하운송과 해상운송망이 결합될 수 있는 복합형 구조를 갖추고 있다는 것임

유럽의 경우

-  유럽은 국가별 물류입지도 중요하지만, 유럽시장 전체를 수용할 수 있고 국가 간의 장점을 활용할 수 있는 구도로 물류센터의 입지가 이뤄지고 있음

-  예를 들어 값싼 노동력이 있는 국가들에서 생산을 하고 선진 국가로부터 소비를 하는 국가 간의 교역이 활발한 만큼, 생산국들과 소비국들의 중간 경로의 비교적 토지가격이 저렴한 국가에 유럽 시장의 상당수를 담당할 수 있는 물류센터를 구축하는 것임

-  이러한 이유로 동유럽 국가들이 물류거점으로 인기가 높음

국내의 경우

-  국내도 외국의 경우처럼 활용도가 높고 접근성이 우수한 물류부지의 확보를 위한 노력을 아끼지 않고 있음

-  하지만 국가적 차원의 지원과 조정은 턱없이 부족한 상태임

-  물류센터 입지에서 가장 큰 비용적 요인은 토지가격임

-  그러나 물류부지는 여타 시설용지 대비 토지에 대해 매우 낮은 효율성을 갖고 있음

-  금액의 가치로 환산했을 때 토지 활용도는 상업용지 > 주택용지 > 공장 및 산업용지 > 지원시설용지> 물류용지> 농지 > 임야 및 녹지 순인데, 이중 농지 및 녹지의 경우는 법으로 그 용도의 전환을 엄격히 규제하고 있어서 실제로 임야를 제외하면 물류용지가 최하의 토지사용 가치를 갖고 있음

-  온라인 전자상거래가 오프라인 대형 매장의 매출을 뛰어 넘은 지 몇 년이 흘렀음

-  이 때문에 기존 유통업체들의 오프라인 물류거점 전략이 온라인 중심으로 새로운 거점 분석과 계획을 세우느라 분주함

-  이에 발맞춰 국가도 산업의 균형발전 차원에서 물류시설 입지 문제는 심도 있게 접근해야 함

-  우리나라처럼 가용 토지가 절대적으로 부족한 국가에서는 그 사용권의 선택에 있어서 세심해야 함

-  도로 위에서 시간과 기름을 허비하는 시간이 많은 만큼 국가물류 경쟁력에도 도움이 되질 못함

-  국내 물류센터 근무자들이 대중교통을 이용해 출근할 수 있는 환경이 조성된다면 이미 대한민국은 이커머스 중심의 도심형 물류센터 선진국이 되어 있을 가능성이 매우 높음